Pośrednik bierze udział, jako jeden z wielu podmiotów, w procesie tworzenia warunków do zawarcia umowy transakcyjnej. Obejmuje on zazwyczaj szereg czynności określonych przez praktykę pośrednictwa lub angażuje się w organizację transakcji w wąskim zakresie. W obu przypadkach decyduje o tym umowa pośrednictwa.
Sprzedaż nieruchomości warto powierzyć profesjonalistom. Znalezienie pośrednika nie jest jednak prostym zadaniem, a do tego dochodzi zagwozdka, jaki typ umowy z nim zawrzeć. Poznaj ich rodzaje oraz dowiedz się, jaką wybrać, aby sprawnie i szybko znaleźć kupca i sprzedać pośrednictwa w sprzedaży nieruchomościIstnieją dwa rodzaje umów, jakie możesz zawrzeć z pośrednikami – otwarta oraz na wyłączność. W przypadku pierwszej opcji współpracę nawiązuje się z wieloma pośrednikami, a także można próbować sprzedać swoją nieruchomość bezpośrednio. Można by przypuszczać, że takie rozwiązanie przyniesie lepszy efekt, ale często zdarza się, że oferta właściciela danej nieruchomości ginie w gąszczu ogłoszeń pośrednika. Nierzadko są one gorszej jakości i służą jedynie jako kontrast do sprzedaży innego domu, mieszkania czy działki budowlane (Koszalin). Dodatkowo Twoja nieruchomość może być jedną z wielu, które pośrednik będzie chciał sprzedać, przez co nie wykaże się zaangażowaniem. Znacznie lepszym rozwiązaniem jest umowa z klauzulą wyłączności, w której to sprzedażą zajmie się jeden umowy pośrednictwa z klauzulą wyłącznościPodpisując umowę z klauzulą wyłączności, zyskujesz pewność, że Twoja nieruchomość zyska wielu potencjalnych kupujących. Dlaczego? Wybierając jednego pośrednika, możesz liczyć na jego pełne zaangażowanie i profesjonalne podejście do sporządzenia oferty. Biuro nieruchomości (Koszalin) zajmie się promowaniem domu, mieszkania czy działki na sprzedaż. Ze względu na szerszy zasięg i niestandardowe metody promocji, dotrze do o wiele większego grona odbiorców. Dodatkowo umówi potencjalnych klientów, dzięki czemu oszczędzisz swój cenny czas. Nie musisz się także martwić formalnościami – nasze biuro Chmielewski Nieruchomości zajmie się tym za Ciebie. Umowy z klauzulą wyłączności zwane są ekskluzywnymi, ze względu na większe zaangażowanie oraz indywidualne podejście do każdej oferty. To zdecydowanie skuteczniejsze rozwiązanie niż umowy typu kierować się przy wyborze pośrednika?Przy próbie znalezienia odpowiedniego pośrednika, można napotkać wiele trudności. Chcąc zawrzeć umowę na wyłączności postaw na rzetelne i godne zaufania biuro Chmielewski Nieruchomości, które zapewni Ci profesjonalną obsługę oraz pełne zaangażowanie. Nasze wieloletnie doświadczenie oraz wiedza pozwolą szybko doprowadzić do transakcji. Kompetentny pośrednik nie tylko dotrze z ofertą do potencjalnego klienta, ale także dopilnuje wszelkich formalności. Nie trać swojego czasu – powierz sprzedaż swojego domu, mieszkania lub działki profesjonalnemu agencji Chmielewski Nieruchomości. Umowa ekskluzywna zapewni Ci pełne zaangażowanie biura nieruchomości i skuteczną sprzedaż ponieważ my mamy gwarancję otrzymania wynagrodzenia przy sprzedaży nieruchomości, a sprzedający może liczyć na większe zaangażowanie finansowe ze strony biura na promocję oferty. - art. 180 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez pominięcie okoliczności, iż umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z klauzulą wyłączności ma charakter umowy starannego działania, a nie umowy o określony efekt, a w konsekwencji przyjęcie nieprawidłowego poglądu, że zastrzeżenie wyłączności w umowie
Strona korzysta z plików cookie. Odwiedzając tę stronę wyrażasz zgodę na ich Planując sprzedaż nieruchomości, niejednokrotnie decydujemy się na skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości, który zachwalając swoje usługi przekonuje nas, że skorzystanie z usług profesjonalnego biura nieruchomości i zorientowanego na rynku pośrednika zapewni nam nie tylko bezpieczeństwo transakcji, ale także oszczędność czasu, a być może i przyniesie nam wymierne oszczędności. Decydując się na sprzedaż nieruchomości poprzez biuro nieruchomości, zobligowani jesteśmy do zawarcia umowy pośrednictwa, która to umowa szczegółowo opisuje wzajemne zobowiązania stron, w tym należne pośrednikowi wynagrodzenie z tytułu sprzedaży nieruchomości. Na rynku nieruchomości do wyboru mamy dwa rodzaje umów; umowy otwarte oraz umowy zamknięte z tzw. klauzulą wyłączności. Otwarta umowa pośrednictwa, w największym skrócie umożliwia klientowi nawiązanie współpracy z kilkoma biurami nieruchomości, a prowizja z tytułu sprzedaży nieruchomości należna będzie wyłącznie temu agentowi, który skojarzy sprzedawcę z kupującym i sfinalizuje transakcję. Zamknięta umowa pośrednictwa, zwana inaczej także umową pośrednictwa z klauzulą wyłączności, polega na tym, iż w okresie jej obowiązywania klient zobowiązuje się nie zawierać umów pośrednictwa z innymi biurami nieruchomości. Istotną tej umowy jest więc wyłączenie współpracy klienta z innymi pośrednikami nieruchomości. Pomimo tego, że definicja umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności wydaje się być dość jasna i nie nastręczać zbyt wielu wątpliwości interpretacyjnych, to na rynku pośredników nieruchomości bardzo często spotykamy się różnymi jej interpretacjami przez biura nieruchomości – niestety w przeważającej większości przypadków, na niekorzyść konsumentów. Analizując umowy pośrednictwa nieruchomości bardzo często spotykamy się bowiem z takim sformułowaniem, że poprzez zawarcie umowy pośrednictwa z tzw. klauzulą na wyłączność klient zobowiązuje się nie tylko nie zawierać umów pośrednictwa z innymi biurami nieruchomości, ale także nie podejmować działań we własnym zakresie. Równie często pojawia się zapis, że w przypadku tzw. sprzedaży bezpośredniej przez samego klienta – w okresie trwania umowy pośrednictwa, pośrednikowi należne będzie wynagrodzenia, w wysokości równej tej jaką miałby uzyskać gdyby to on doprowadził do transakcji sprzedaży. Tego typu zapisy sprzeczne są nie tylko z istotą stosunku pośrednictwa, nie znajdują oparcia w przepisach prawa i sprzeciwiają się zasadom współżycia społecznego, ale także uznawane są klauzule abuzywne (niedozwolone postanowienia umowne). W orzecznictwie przyjmuje się jednoznacznie, iż “skoro istotną umowy pośrednictwa jest stworzenie przez pośrednika sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, to wówczas nabywa on prawo do wynagrodzenia, w sprzeczności z właściwością stosunku prawnego pozostawałoby uznanie za dopuszczalne przyznania prawa do wynagrodzenia pośrednikowi w przypadku każdej transakcji z jakimkolwiek kontrahentem pozostającym poza zakresem działań pośrednika. Brak w takiej sytuacji podstawowego elementu właściwego umowie pośrednictwa, tj. skojarzenia kontrahentów” (vide: wyrok SA w Warszawie z dnia 12 grudnia 2012 r., VI ACa 838/12). Niezależnie od tego, czy umowa pośrednictwa jest umową otwartą czy też umową na wyłączność, to w obu tych przypadkach wynagrodzenie należne pośrednikowi musi wynikać z podejmowanych przez niego aktywności w zakresie promowania nieruchomości wystawionej na sprzedaż. W sytuacji zaś zbycia przez właściciela nieruchomości na rzecz podmiotu, który nie jest skierowany przez pośrednika, ten nie może sobie rościć wynagrodzenia wobec właściciela nieruchomości. Umowa pośrednictwa jest bowiem umową nie starannego działania, lecz rezultatu. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 listopada 2004 r. ( I CK 270/04, LEX nr 339711) dokonał również takowego wyjaśnienia, wskazując, że “pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy, z zatem całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku”. W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy podniósł również, że “decydujące dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, jeżeli rzeczywiście w wyniku tego doszło do zawarcia takiej umowy. Ciężar zaś wykazania, że pośrednik dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającym sposobność do zawarcia umowy sprzedaży z nabywcą, spoczywa na pośredniku”. Reasumując, wynagrodzenie pośrednika nieruchomości uzależnione jest od wykazania, że do zbycia nieruchomości doszło w wyniku podjętych przez niego działań.
Dwie najpopularniejsze formy to umowa otwarta i umowa na wyłączność (zwana też umową z klauzulą wyłączności). Z tą pierwszą mamy do czynienia, jeśli właściciel decyduje się na to, aby jego nieruchomość była oferowana przez wielu pośredników. Osobom korzystającym z tej opcji zazwyczaj zależy na szybkiej sprzedaży. Co to znaczy umowa na wyłączność? Sprzedaż nieruchomości to skomplikowany proces, który dla osób niedoświadczonych wiąże się ze sporym ryzykiem. To nie tylko kwestia znalezienia klienta, ale także szereg formalności – zaczynając od ustalenia wartości rynkowej, na formalnościach po sprzedaży kończąc. Bezpieczeństwo w tym zakresie zapewnia biuro nieruchomości, którego agenci w kompleksowy sposób przeprowadzają całą transakcję, zapewniając jej sprawny i korzystny dla obu stron przebieg, z zachowaniem wszelkich formalności wymaganych prawnie. Jedną z form współpracy z biurem nieruchomości jest umowa na wyłączność. Na czym polega? Czym jest umowa na wyłączność? Umowę na wyłączność zawiera się z biurem nieruchomości, by jak najskuteczniej przeprowadzić jej sprzedaż. Polega ona na przekazaniu prawa do pośredniczenia w sprzedaży jednej agencji nieruchomości. Nie ma konieczności zawierania umów bez klauzuli wyłączności z wieloma biurami, jednak wciąż mogą się one kontaktować z opiekunem oferty i proponować nieruchomość swoim klientom. Każda umowa tego typu, zawarta pomiędzy sprzedającym a biurem nieruchomości jest sporządzana tak, by jasno określić i doprecyzować wszelkie warunki współpracy, aby obie strony umowy wiedziały, jakie są ich prawa i obowiązki w związku z jej zawarciem. Stałe elementy umowy to: dane stron umowy, przedmiot umowy oraz jej cel, czas jej obowiązywania, zakres zobowiązań oraz wysokość wynagrodzenia biura pośrednictwa. Zalety podpisania umowy na wyłączność Podpisanie umowy na wyłączność z biurem nieruchomości sprawia, że zaprzęga ono wszelkie środki, by znaleźć kupca na nią. Przynosi to efekty podjętych działań w postaci szybkiej i opłacalnej sprzedaży nieruchomości. Dla klienta agencji przekłada się to na: szybszy czas sprzedaży, możliwość uzyskania wyższej kwoty sprzedaży nieruchomości, bezpieczeństwo poprawnego formalnie przeprowadzenia transakcji, większe zainteresowanie ofertą, przygotowaną w profesjonalny sposób (pełen marketing), mniejsze zaangażowanie klienta w cały proces sprzedaży. Umowa na wyłączność przekazuje cały ciężar sprzedaży nieruchomości na agencję, która dokłada wszelkich starań, by zrobić to jak najkorzystniej. Wszystkie wysiłki i koszty, jakie poniesie agencja, przyniosą jej oraz klientowi zysk. W przypadku, gdy w proces sprzedaży jest zaangażowanych wiele biur pośrednictwa, to nie wiadomo, które z nich tak naprawdę zajmuje się sprzedażą. To tak, jakby powierzyć opiekę nad dzieckiem trzem opiekunkom, gdzie każda z nich będzie myślała, że pozostałe dwie się w tej chwili nim zajmują. To zatem umowa korzystna dla obu stron. Formy współpracy z DrBroker W biurze pośrednictwa nieruchomości DrBroker oferujemy trzy modele współpracy. 1. Umowa pośrednictwa sprzedaży – wersja BASIC Obejmuje podstawowe czynności związane ze sprzedażą, łącznie z weryfikacją stanu prawnego, publikacją nieruchomości na portalach ogłoszeniowych, wsparcie w negocjacjach oraz udostępnienie wzorów umów; 2. Standard – umowa pośrednictwa w sprzedaży z klauzulą wyłączności To najczęściej wybierana umowa, która jest zawierana na czas określony i oprócz wspomnianych wyżej podstawowych czynności, poszerzona jest znacznie o szereg kolejnych usług, takich jak: publikacja oferty na portalach społecznościowych, indywidualny plan marketingowy, porównanie cen podobnych nieruchomości, profesjonalna sesja zdjęciowa, banner na nieruchomości, precyzyjna informacja o adresie nieruchomości w ogłoszeniach. Umowa ta obejmuje także indywidualną opiekę jednego agenta, co ułatwia komunikację i daje komfort pracy z jedną osobą, która jest zaangażowana w sprzedaż, znając wszystkie szczegóły. 3. Premium – umowa pośrednictwa w sprzedaży z klauzulą wyłączności i cennikiem za poszczególne usługi Ten rodzaj umowy, oprócz wszystkich zalet dwóch powyższych umów, jest wzbogacony o: home staging, a więc przygotowanie wizualne nieruchomości do sprzedaży, umieszczenie ogłoszeń w prasie lokalnej, przygotowanie wirtualnego spaceru po nieruchomości, nagranie i montaż filmu z powietrza dronem, przygotowanie rzutu nieruchomości, profesjonalną wycenę przez rzeczoznawcę. Dobór konkretnych czynności przy danej ofercie należy jednak do jej opiekuna, ponieważ każda nieruchomość jest inna i różne działania będą konieczne, aby znaleźć kupca proponującego najkorzystniejsze warunki sprzedaży. Poprzedni Następny
Umowa, w której zawarto klauzulę wyłączności opiera się na zobowiązaniu jednej ze stron do powstrzymania się od dokonania określonej czynności prawnej (tzw. zobowiązanie się do nieczynienia, niezawarcia umowy z innym podmiotem). Zobowiązanie to staje się częścią szeregu ogółu zobowiązań jakie wynikają z zawartej umowy dla

Umowa pośrednictwa sprzedaży czy najmu nieruchomości powinna być podstawowym narzędziem pracy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Kojarzenie stron transakcji i stwarzanie możliwości zawarcia przez nie spodziewanej umowy sprzedaży bądź najmu wymaga starannego, dokładnego i sumiennego realizowania zamierzonej strategii działania z dbałością o ochronę interesów powierzającego nieruchomość. Jedynym prawnym zabezpieczeniem dla obu stron – i klienta, który chce być traktowany z powagą i profesjonalizmem oraz pośrednika, który rzetelnie i skutecznie wywiązuje się z powierzonych zadań, jest umowa pośrednictwa – zawarta w formie pisemnej bądź elektronicznej, z zachowaniem odpowiednich procedur. Ilona Mastalerz, pośredniczka z wieloletnim doświadczeniem, z biura nieruchomości PRO-PER-TY przekonuje, że umowa pośrednictwa musi być zawarta na piśmie, a pośrednik nie może oferować nieruchomości bez umowy. Jeśli klient wyraża na to zgodę, musi zdawać sobie sprawę z dużego ryzyka związanego między innymi z brakiem ubezpieczenia. Umowa to jedyna forma regulacji świadczenia pośrednictwa gwarantująca możliwość dochodzenia roszczeń na drodze sądowej, objęta ubezpieczeniem. Dlatego tak ogromne znaczenie dla całokształtu współpracy z klientem powierzającym nieruchomość ma jej wnikliwe opracowanie i dostosowanie jej postanowień do konkretnej nieruchomości i klienta. Warunki współpracy zaproponowane przez pośrednika podlegają negocjacji, dlatego wszystkie ustalenia ustne muszą znaleźć swoje odzwierciedlenie na piśmie. Ilona Mastalerz przypomina, że umowy pośrednictwa nie powinny być tak zwanymi drukami: Umowa jest z zasady indywidualnie negocjowana. Strony zgodnie i świadomie muszą podjąć decyzję, czy podejmują współpracę i na jakich warunkach. Forma umowy pośrednictwa Ustawa o gospodarce nieruchomościami jednoznacznie wskazuje, jaką formę musi przyjąć umowa pośrednictwa, by była ważna i wiążąca dla obu stron (Art. pkt 3 Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dn. 21 sierpnia 1997 r.). Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej – z własnoręcznym i oryginalnym podpisem obu stron, bądź elektronicznej – z użyciem bezpiecznego kwalifikowanego podpisu elektronicznego. Cyfrowe czy elektroniczne odwzorowanie umowy, bez podpisu odręcznego bądź kwalifikowanego elektronicznego, nie wiąże w żaden sposób stron kontraktu. Przy umowach zawieranych na odległość lub poza siedzibą biura kluczowe jest poinformowanie klienta o jego prawie do odstąpienia od umowy bez podawania przyczyny w ustawowym czasie 14 dni. Umowa otwarta i umowa z klauzulą wyłączności Klienci, którzy zamierzają sprzedać lub wynająć nieruchomość, często ze źle pojętej oszczędności, niewiedzy czy braku zaufania nie korzystają z profesjonalnych usług, rezygnują z podpisania umowy albo podpisują umowy otwarte z dużą liczbą pośredników w nadziei na szybszą realizację transakcji. To podstawowe błędy. Pośrednik przed rozpoczęciem wszelkich czynności zmierzających do zrealizowania potrzeby klienta powinien zawrzeć umowę. Najczęściej oferowane są umowy – otwarte lub na wyłączność. Przy umowie otwartej, potocznie nazywanej zwykłą, którą właściciel nieruchomości może zawrzeć z wieloma pośrednikami, odpowiedzialność za powierzone zadanie się rozmywa. Ze względu na to, że sprawą nieruchomości zajmuje się wiele konkurujących ze sobą osób i wizja wynagrodzenia błyskawicznie się oddala, to motywacja do podejmowania jakichkolwiek czynności dodatkowych, wspomagających sprzedaż zwykle spada. Rodzaj umowy ma wpływ na promocję oferty. Zazwyczaj nieruchomości sprzedawane na zasadach wyłączności promowane są w wersji premium na wszystkich najważniejszych serwisach internetowych, w social mediach oraz poprzez inne kanały zapewniające szeroki odbiór oferty przez potencjalnych klientów. Ogłaszając chęć sprzedaży nieruchomości samodzielnie, właściciel - chcąc osiągnąć taką skalę dotarcia do poszukujących - byłby zmuszony zainwestować duże kwoty pieniędzy i sporo czasu – podpowiada Magdalena Piechota, specjalista ds. obrotu nieruchomościami w Tyszkiewicz Nieruchomości. Model umowy z klauzulą wyłączności wydaje się bardziej logiczny i adekwatny do sytuacji. Klient udziela pośrednikowi wyłączności na usługę pośredniczenia, a ten odpowiedzialny zawodowo – za wykonanie umowy w zakresie w niej opisanym oraz za ewentualne szkody wyrządzone w związku z podjęciem czynności pośrednictwa – realizuje z należytą starannością swoje zadania zmierzające do określonego celu. Druga strona – za dopełnienie warunków umowy zobowiązuje się do zapłaty ustalonego w kontrakcie wynagrodzenia. Umowa na wyłączność, nazywana coraz częściej ekskluzywną, jest zdecydowanie najlepszym rozwiązaniem dla obu stron. Właściciel czy kupujący, działając na umowie na wyłączność, powinien mieć pewność, że ze strony pośrednika będzie pełne zaangażowanie czasu, staranności i środków. W umowie powinny znaleźć się zapisy dotyczące gwarancji, że klient będzie otrzymywał raporty z działań oraz plany marketingowe. I co najważniejsze, że pośrednik będzie działał na rzecz jednej strony transakcji – tej, z którą zawarł umowę – przypomina Ilona Mastalerz. Zagrożenia, które wiążą się z umową na wyłączność wynikają przede wszystkim z braku doświadczenia pośredników podejmujących współpracę przy nieruchomościach przeszacowanych, trudnych w zbyciu czy z ciążącymi na nich problemami prawnymi. Oznaczenie stron umowy W umowie pośrednictwa należy dokładnie określić strony transakcji. Od roku 2014 pośrednikiem nieruchomości może być każda osoba fizyczna posiadająca aktualne ubezpieczenie OC. Do momentu zmiany przepisów w umowach pośrednictwa poza danymi personalnymi pośrednika nieruchomości wpisywano także numer jego licencji. Obecnie, informacja ta nie jest obowiązkowa, ale zwykle pojawia się, gdy pośrednik nieruchomości posiada licencję państwową lub uzyskał odpowiednie świadectwo Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (po likwidacji państwowych licencji). W tym miejscu powinno również widnieć potwierdzenie aktualności polisy ubezpieczeniowej. Pośrednik nieruchomości zobowiązany jest prawnie do identyfikacji klienta. Ustawa z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu określa zasady i tryb przeciwdziałania wymienionym oszustwom finansowym, zobowiązując wiele instytucji do legitymowania klientów. Wśród wymienionych znajdują się pośrednicy w obrocie nieruchomościami. W celu weryfikacji klientów pośrednicy winni wymagać okazania dokumentu tożsamości z imieniem i nazwiskiem, obywatelstwem, numerem PESEL lub datą urodzenia i państwem urodzenia. Ponadto konieczne będzie spisanie danych dotyczących samego dokumentu, czyli serię i numer dokumentu stwierdzającego tożsamość osoby. Zakres obowiązków pośrednika i właściciela nieruchomości Klient, powierzając nieruchomość kilku pośrednikom, liczy na to, że każdy z nich zajmie się jego sprawą z równie dużym zaangażowaniem, co w praktyce zdarza się niezwykle rzadko. Umowa na wyłączność zobowiązuje pośrednika do podjęcia czynności zmierzających do sprzedaży lub wynajęcia nieruchomości. Bierność czy odmowa prezentacji mieszkania potencjalnemu klientowi w takim przypadku może być działaniem na niekorzyść powierzającego nieruchomość. Pamiętajmy, że umowa daje prawo pośrednictwa w zabiegach zmierzających do sprzedaży czy najmu, nie w samej sprzedaży, więc właściciel ma prawo, nawet przy zawarciu umowy na wyłączność, zbyć nieruchomość samodzielnie. Wszelkie ustalenia dotyczące zakresu pracy pośrednika muszą znaleźć swoje odzwierciedlenie w paragrafach umowy, ponieważ bezpośrednio wynikają z konkretnej sprawy. Poza zapisaniem czynności agenta, niezwykle ważne jest dokumentowanie realizacji tych zadań i regularne informowanie o tym klienta. - Zapis dotyczący obowiązków niestety nadal często nie jest mocno rozwinięty w umowach, a im mniej jest obowiązków pośrednika, tym mniej ma właściciel narzędzi, by egzekwować działania. Jeśli w paragrafie dotyczącym zobowiązań biura zabraknie określenia, że pośrednik ma obowiązek przedstawiać raporty z działań, właściciel nie będzie kontrolował tego, co dzieje się z jego nieruchomością - przypomina Ilona Mastalerz. Pośrednik, w zależności od tego, co zostanie zapisane w umowie, może podjąć następujące działania: sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości na podstawie prawa do wglądu i pobierania odpisów, wypisów, zaświadczeń z ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów, planów miejscowych, studiów uwarunkowań, decyzji o warunkach zabudowy, rejestrów członków spółdzielni, itp.; zgromadzenie niezbędnej dokumentacji lub zweryfikowanie tej otrzymanej od właściciela nieruchomości; analiza ceny nieruchomości zaproponowanej przez właściciela nieruchomości w oparciu o znajomość lokalnego rynku i jego uwarunkowań; przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (home staging); wykonanie zdjęć nieruchomości, opracowanie ogłoszenia i jego publikacja w serwisach nieruchomości, lokalnej prasie, itd.; aktualizacja oferty; działania marketingowe i reklamowe zmierzające do szybkiego znalezienia nabywcy (reklamy, banery, drzwi otwarte, prezentacje); kontakt z potencjalnym kupującym; prezentacja nieruchomości zainteresowanym osobom; zebranie dokumentów do finalizacji transakcji mediacje i negocjacje z potencjalnym nabywcą lub najemcą nieruchomości. Wynagrodzenie dla pośrednika Poprzez umowę pośrednictwa właściciel nieruchomości zobowiązuje się do wypłaty pośrednikowi ustalonego wynagrodzenia. Wypłata może również wynikać z różnego rodzaju ustaleń z klientem i nie musi być uzależniona od finalizacji transakcji – pozwala na to prawo. Art. 353 Kodeksu cywilnego Zasada swobody umów mówi, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Powszechnie panujące przekonanie, iż wynagrodzenie z otwartej umowy pośrednictwa należy się jedynie temu pośrednikowi nieruchomości, który doprowadzi do skojarzenia stron transakcji i jej finalizacji, może doprowadzić do sytuacji, w której klient zamiast zapłacić jedno wynagrodzenie, będzie musiał wypłacić tych honorariów (w całości lub części) więcej. W przypadku umowy z klauzulą wyłączności kwestia wypłaty prowizyjnej za sfinalizowanie transakcji jest jasna. W sytuacji, gdy klient sam znajdzie nabywcę dla swojej nieruchomości, pośrednik, który podjął zlecone mu działania, ma prawo otrzymać wypłatę za wykonaną pracę – wypłata ta nie może być jednak jednoznaczna z prowizją od sprzedaży. Wynagrodzenie za realizację umowy może być określone jako procent od ceny transakcji, kwotowo lub w inny, zgodny z prawem, sposób satysfakcjonujący obie strony. Warunki wypłaty powinny być precyzyjnie sformułowane w umowie, także te dotyczące opłat dodatkowych, np. pobieranych w urzędach. Wypłata następuje w dniu podpisania umowy sprzedaży lub w innym terminie uzgodnionym w umowie pośrednictwa. System kar umownych Sankcje finansowe nakładane za naruszenie warunków umowy muszą dotyczyć obu stron – zarówno klienta, jak i pośrednika. Właściciel nieruchomości ma prawo do odszkodowania, gdy pośrednik nie podejmuje żadnych czynności, nie współpracuje bądź działa na jego niekorzyść. Aczkolwiek dużo zależy od zapisów umowy, ponieważ jeśli w treści pojawi się postanowienie o tym, że pośrednik może odmówić prezentacji nieruchomości bądź uzależnić tę prezentację od zawarcia umowy z potencjalnym nabywcą, trudno będzie uznać takie działania za niekorzystne dla klienta, skoro sam wyraził na nie zgodę. Agent nieruchomości ma prawo otrzymać zadośćuczynienie w momencie, gdy klient złamie warunki umowy lub będzie unikał wypłaty ustalonego wynagrodzenia czy kosztów znalezienia nabywcy lub najemcy – nawet w przypadku, gdy kontrahenta ostatecznie znalazł sam właściciel. Monika Kornacka-Pułka, kierownik zespołu sprzedaży w gdańskim oddziale biura Nieruchomości Tyszkiewicz przypomina, że niektóre zapisy dotyczące wynagrodzenia pośrednika mogą być uważane za kary umowne, ale z gruntu rzeczy nimi nie są: W sytuacji, gdy biuro znajdzie nabywcę za cenę określoną w umowie, a klient odmówi zawarcia transakcji, pośrednikowi należy się pełna prowizja. Jeśli klient samodzielnie znajdzie nabywcę i sprzeda nieruchomość, mimo zawartej z biurem umowy na wyłączność, to agentowi należy się wynagrodzenie za zaangażowanie i wykonaną pracę. Ilona Mastalerz wymienia również inne sytuacje, w których warto stosować zapisy o rekompensacie dla pośrednika. - Wyobraźmy sobie, że pośrednik pracuje i inwestuje w ofertę przez wiele miesięcy, a właściciel z jakiegoś powodu rezygnuje ze sprzedaży. Pośrednik słusznie będzie oczekiwał zadośćuczynienia za pracę na rzecz klienta. Pośrednik może otrzymać wynagrodzenie za każdą czynność, jaką wykonał i na którą umówił się z klientem - wyjaśnia. Zakończenie i wypowiedzenie umowy Umowa pośrednictwa może być zawarta na czas oznaczony bądź nieokreślony. Ta z oznaczonym czasem trwania przestaje obowiązywać w momencie jej upłynięcia. Wywiązanie się pośrednika z obowiązków umowy i stworzenie możliwości finalizacji transakcji jest również jednoznaczne z zakończeniem stosunku prawnego. W przypadku umów pośrednictwa warto sprecyzować okres wypowiedzenia, zasady rozwiązania, kwestie wynagrodzenia w różnych przypadkach oraz obowiązki informacyjne, np. o nieaktualności oferty. Klient powinien wypowiedzieć umowę w każdej sytuacji, w której nie zamierza już współpracować z pośrednikiem. Także wtedy, gdy samodzielnie znalazł kupca lub najemcę i oferta przestała być aktualna. Wypowiedzenie należy sporządzić na piśmie. Co w sytuacji, gdy nieruchomość zostanie sprzedana wskazanej przez pośrednika osobie, ale już po zakończeniu umowy? W umowie powinien znaleźć się adekwatny zapis chroniący pośrednika przed nieuczciwymi praktykami właścicieli nieruchomości i próbą uniknięcia zapłaty wynagrodzenia. Postanowienie takie powinno zawierać ustalenie, czy pośrednik może domagać się wypłaty i przez jak długi czas od zakończenia umowy. Ilona Mastalerz podkreśla, że zapisy umowy muszą być zrównoważone. Jeśli strony zawarły w umowie postanowienie, że właściciel pokryje w pełni lub częściowo poniesione koszty, także w sytuacji rozwiązania przez niego umowy zawartej na czas określony, to musi dotrzymać zobowiązania. Z kolei, jeżeli zapisy będą określały, że wynagrodzenie należne jest tylko w przypadku realizacji transakcji, a do niej nie dojdzie, pośrednik będzie pracował za darmo, a zatem poniesie straty. Korzystanie ze zdjęć i filmów Nazbyt często dochodzi do sytuacji, kiedy pośrednik nieruchomości bezprawnie korzysta z już wykonanych zdjęć dostarczonych przez właściciela albo właściciel po zakończeniu współpracy posługuje się materiałami wykonanymi przez agenta bądź fotografa bez ich pisemnej zgody. W polskim ustawodawstwie twórcy dzieła przysługuje autorskie prawo osobiste – bezterminowe i niezbywalne – oraz autorskie prawa majątkowe. Za nielegalne korzystanie z dzieł grozi odpowiedzialność karna. Art. 115. Ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych mówi: 1. Kto przywłaszcza sobie autorstwo albo wprowadza w błąd, co do autorstwa całości lub części cudzego utworu albo artystycznego wykonania, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 3. Jedynie uzyskanie licencji bądź przeniesienie autorskich praw majątkowych w formie pisemnej pod rygorem nieważności daje prawo do wykorzystywania dzieł w zakresie wskazanym we wspólnym porozumieniu. Klauzule niedozwolone Treść każdej umowy powinna być uzgodniona indywidualnie. Jeśli jej postanowienia kształtują prawa i obowiązki klienta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i ustawodawstwem, ponadto rażąco naruszają jego interesy, są nieważne. Warunkiem niezbędnym do uznania danego zapisu za abuzywny jest również brak indywidualnego ustalenia jego brzmienia z klientem. Jako niedozwolone uznaje się wszelkie postanowienia zmierzające do naruszenia równorzędności stron umowy, wykorzystujące np. brak wiedzy i doświadczenia klienta. Niedopuszczalność niektórych zapisów umowy nie jest jednoznaczna z nieważnością całej umowy. Jeżeli jest możliwy stosunek prawny między stronami po wyłączeniu tego zapisu, to pozostałe postanowienia są wiążące. Część klauzul niedozwolonych wyszczególniono w Kodeksie cywilnym, inne rejestruje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Do rejestru wprowadzane są postanowienia umowne uznane za niedopuszczalne prawomocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Do abuzywnych klauzul w umowie pośrednictwa należą przede wszystkim te, które: wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność pośrednika względem klienta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy; z którymi klient nie miał możliwości zapoznać się przed podpisaniem umowy; uzależniają zawarcie umowy pośrednictwa od podpisania przez klienta innej umowy, bezpośrednio z nią nie związanej; uprawniają jedną stronę do zmiany postanowień umowy bez przyczyny opisanej w stosunku prawnym; pozbawiają wyłącznie klienta zlecającego pośrednictwo prawa do wypowiedzenia lub odstąpienia od umowy; narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd niebędący sądem właściwym miejscowo według ustawy; mówią, że pośrednikowi należy się prowizja z samego faktu skontaktowania ze sobą stron, które zawierać będą umowę sprzedaży bądź najmu. Obowiązkowe załączniki do umowy Sporządzenie umowy pośrednictwa nie ogranicza się do spisania ustaleń obu stron. Dopiero dołączenie do tych postanowień szeregu suplementów czyni z nich kompletny i pełnowartościowy dokument. Do umowy powinny być dołączone: zgoda na przetwarzanie danych osobowych i obowiązek informacyjny RODO; kopia dokumentu ubezpieczenia OC pośrednika nieruchomości; upoważnienie dla pośrednika do podejmowania czynności w imieniu właściciela nieruchomości; informacja o pozasądowych sposobach rozpatrywania reklamacji i dochodzenia roszczeń; klauzula dotycząca właściwej miejscowo jurysdykcji w przypadku sporu; oświadczenie klienta o zawarciu umowy w lokalu przedsiębiorstwa bądź informacja o przysługującym klientowi prawie do odstąpienia od umowy zawieranej na odległość w terminie 14 dni bez podawania przyczyny; wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Raport z Rynku Nieruchomości za I kw. 2021 r. dostępny jest tutaj.

Zapraszamy na kolejne części, w których z perspektywy ekspertów, doradców i klientów będziemy pokazywać różne: jasne i ciemne strony pracy pośredników. Podsumowanie. Pamiętaj Kliencie! • Umowa pośrednictwa musi być zawarta na piśmie • Nie zawierając umowy pośrednictwa, nie masz prawa do odszkodowania od ubezpieczyciela
Osoby, które chcą sprzedać lub kupić nieruchomość mogą rozważać podjęcie współpracy z konkretnym biurem nieruchomości i zastanawiać się, jak działa umowa pośrednictwa. Warto poznać różnicę pomiędzy umową pośrednictwa na wyłączność oraz otwartą umową pośrednictwa. Dowiedz się, jakie zalety ma każda z wersji umowy i o czym warto pamiętać?Czym jest umowa pośrednictwa?Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:nabycia lub sprzedaży nieruchomości,nabycia lub sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,najmu lub dzierżawy nieruchomości czy jej częściinnych umów, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części. Pośrednictwo można ujmować jako działalność, która ma doprowadzić do wymiany świadczeń między dwiema stronami, czyli do skojarzenia stron. W przypadku nieruchomości - na przykład do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wskutek starań pośrednika. Pośrednik może odgrywać również rolę zastępcy pośredniego lub pełnomocnika jednej ze stron. Wyróżnia się dwa rodzaje umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - umowę z klauzulą wyłączności (opisaną niżej) oraz umowę otwartą. W przypadku otwartych umów pośrednictwa klient może zawierać nieograniczoną liczbę umów z różnymi biurami nieruchomości. Prowizja trafia ostatecznie do tego pośrednika, który doprowadził do zawarcia umowy sprzedaży. Osoba, która rozważa nawiązanie współpracy z pośrednikiem - powinna być jednocześnie świadoma, że pośrednik nie musi posiadać licencji. Ustawa deregulacyjna z 2014 r. zniosła ten obowiązek. Podpisanie umowy możliwe jest z konkretnym pośrednikiem (działającym indywidualnie) lub z biurem nieruchomości (spółką handlową), w którym pośrednik jest zatrudniony. Co powinna zawierać umowa pośrednictwa?Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - bez względu na to, czy chodzi o umowę otwartą, czy na wyłączność - musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Tego wymagają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Należy mieć jednocześnie na uwadze, że przepisy dopuszczają również zawarcie umowy pośrednictwa drogą elektroniczną - ale wyłącznie w wypadku, gdy została ona podpisana przez obie strony kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Warto wiedziećUmowa pisemna to dokument z własnoręcznymi podpisami obu stron. Należy też podkreślić fakt, że jeśli umowa nie została zawarta pisemnie lub w formie elektronicznej - co dotyczy również umowy na wyłączność - to de facto w świetle prawa nie jest ważna. To z kolei oznacza, że dochodzenie roszczeń na gruncie wykonanych przez pośrednika czynności będzie znacznie trudniejsze. W przypadku umów pośrednictwa nie można zapominać o takich elementach, jak:dane stron (dane klienta i pośrednika)przedmiot umowy (dane nieruchomości), rodzaj umowy (na wyłączność/otwarta),cel umowy, zakres zobowiązań stron (agent może pośredniczyć również np. w poszukiwaniu najemców, dzierżawców czy nieruchomości do kupna, okres trwania umowy,kwestii wynagrodzenia dla pośrednika. Wady i zalety umów pośrednictwaUmowa pośrednictwa - bez względu na rodzaj - ma pewne wady i zalety, których klient powinien być świadomy jeszcze przed nawiązaniem współpracy z agentem nieruchomości. Zalety umowy pośrednictwaWady umowy pośrednictwaOszczędność czasuPowierzenie procesu sprzedaży nieruchomości profesjonaliście - pewność, że wszystkie formalności zostaną dopełnioneMożliwość sprzedaży mieszkania w korzystnej cenie Promocja ogłoszenia (chociaż zaangażowanie pośrednika będzie prawdopodobnie różnić się w zależności od rodzaju umowy pośrednictwa)Konieczność zapłaty prowizji lub ewentualnego zwrócenia kosztów poniesionych przez pośrednika (w razie znalezienia kupca przez sprzedającego nieruchomość)Ryzyko nawiązania współpracy z niezaangażowanym pośrednikiem (zwłaszcza w przypadku umowy otwartej)W przypadku umów otwartych - ryzyko, że potencjalny klient zniechęci się, jeśli w internecie będą pojawiać się odmiennie skonstruowane oferty sprzedaży tej samej nieruchomościUmowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości - na co uważać?W przypadku umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości klient powinien zwrócić uwagę na kilka kwestii, takich jak:polisa ubezpieczeniowa pośrednika nieruchomości (zgodnie z prawem, pośrednik prowadzący działalność gospodarczą powinien ją posiadać - to z niej pokrywane są ewentualne roszczenia klienta),wysokość wynagrodzenia pośrednika i sposób jego ustalenia oraz termin i forma wypłaty,okres trwania umowy i warunki wypowiedzenia (zarówno przy umowie otwartej jak i gdy wyłączność została zastrzeżona),kary umowne,klauzule abuzywne (w rejestrze klauzul niedozwolonych można zweryfikować, czy niektóre zapisy w umowie wyłącznej czy otwartej nie są niedozwolone przez prawo).Oprócz tego niektórzy specjaliści ostrzegają przed zawieraniem umów pośrednictwa (umów otwartych) z wieloma pośrednikami; może to bowiem skutkować koniecznością poniesienia większych kosztów (wypłaty prowizji lub zwrotu kosztów pośrednikom).Umowa pośrednictwa na wyłączność - co to jest?Umowa pośrednictwa na wyłączność nie została wprost zdefiniowana przez przepisy. Omawiając kwestię umowy na wyłączność można posiłkować się dwoma przepisami Kodeksu cywilnego - mowa o art. 550 i 761. Zgodnie z art. 550 kc, Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kolei art. 761 kc wskazuje, żeJeżeli agentowi zostało przyznane prawo wyłączności w odniesieniu do oznaczonej grupy klientów lub obszaru geograficznego, a w czasie trwania umowy agencyjnej została bez udziału agenta zawarta umowa z klientem z tej grupy lub obszaru, agent może żądać prowizji od tej umowy. Dający zlecenie obowiązany jest w rozsądnym czasie zawiadomić agenta o zawarciu takiej pośrednictwa na wyłączność to zatem umowa gwarantująca prawo do pośredniczenia w sprzedaży nieruchomości jedynie temu pośrednikowi, z którym została ona zawarta. Sprzedający nie ma wtedy możliwości zawarcia umów z innymi pośrednikami czy biurami nieruchomości. Warto wiedziećUmowa na wyłączność bywa również nazywana umową z klauzulą wyłączności. Mowa czasem również o umowie wyłącznej, ekskluzywnej czy zamkniętej. Elementy umowy na wyłącznośćUmowa zawierana na zasadach wyłączności powinna mieć określone elementy i formę - w innym wypadku będzie uznana za nieważną w świetle prawa. Po pierwsze, umowa pośrednictwa na wyłączność wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Oprócz tego - tak jak w każdej umowie pośrednictwa - powinny znaleźć się w niej określone elementy. Są to:dane obu stron umowy (sprzedającego nieruchomość oraz pośrednika),przedmiot umowy,cel umowy,zakres zobowiązania,okres obowiązywania umowy,wynagrodzenie w umowie na wyłączność może znaleźć się również upoważnienie dla pośrednika, a także informacja o wyłączności, zgoda na przetwarzanie danych osobowych czy klauzula dotycząca właściwej jurysdykcji na wypadek sporu sądowego. Umowa musi również zawierać podpis obu stron. Jeśli chodzi o dane obu stron, w umowie pośrednictwa z klauzulą wyłączności należy wpisać imiona i nazwiska stron, adres zamieszkania/siedziby, PESEL. Przy przedmiocie umowy pośrednictwa na wyłączność trzeba wpisać podstawowe dane nieruchomości - jej adres, metraż, liczbę pokoi itd. Osoby, którym zależy na sprzedaży nieruchomości poprzez pośrednika, mogą jednak zastanawiać się, co powinno znaleźć się w zakresie zobowiązania umowy, co z okresem jej obowiązywania oraz jak uregulować kwestię wynagrodzenia pośrednika. W przypadku zakresu obowiązywania umowy na zasadach wyłączności, warto mieć świadomość, że chodzi o zobowiązania obu stron - zarówno pośrednika jak i sprzedającego nieruchomość. Podstawowym obowiązkiem właściciela nieruchomości jest w rakiej sytuacji niezbywanie jej bez udziału pośrednika. Dodatkowo zamawiający usługę najczęściej są zobowiązani do dostarczenia określonych dokumentów. W zależności od ustaleń stron, na sprzedającym mieszkanie czy dom może również ciążyć obowiązek utrzymywania nieruchomości w takim stanie, by nadawała się do prezentacji potencjalnym kupującym. Zakres zobowiązań pośrednika jest bardziej zróżnicowany. Strony mogą na przykład umówić się (co zresztą jest częstą praktyką w przypadku umowy pośrednictwa na wyłączność), że pośrednik nadzoruje i obsługuje praktycznie cały proces sprzedaży. Czyli:przygotowuje ofertę sprzedaży nieruchomości,zajmuje się jej promocją,odbiera telefony od zainteresowanych zakupem domu czy mieszkania,prowadzi prezentacje lokaluzajmuje się formalnościami (załatwia kwestie notarialne itd.). Warto wiedziećCoraz częściej pośrednicy w ramach umów na wyłączność oferują również usługę home stagingu, czyli przygotowania nieruchomości do jednak zakres zobowiązań po stronie pośrednika zależy od ustaleń między stronami. Jeśli chodzi z kolei o okres obowiązywania umowy pośrednictwa na wyłączność, rozwiązania są dwa - może być to umowa na czas nieokreślony lub określony. W każdym przypadku strony powinny ustalić zasady ewentualnego wypowiedzenia. Pozostaje jeszcze kwestia wynagrodzenia pośrednika. Warto ustalić nie tylko warunki, jakie muszą zostać spełnione, by pośrednik otrzymał wynagrodzenie, ale również - sposób jego wypłacenia. Umowa na wyłączność - argumenty za i przeciwOsoby, które rozważają nawiązanie współpracy z biurem nieruchomości mogą jednak zastanawiać się, czy umowa na wyłączność to najlepsze rozwiązanie (i czy faktycznie jest korzystniejsze niż umowa otwarta). Okazuje się jednak, że klauzula wyłączności ma znacznie więcej zalet niż potencjalnych wad - zwłaszcza jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości na bardziej rozwiniętych rynkach nieruchomości, gdzie doświadczenie pośrednika może okazać się niezbędne Zalety umowy na wyłącznośćKlauzula wyłączności przekłada się na duże zaangażowanie pośrednika w wykonywane czynności (ma pewność, że poniesiony przez niego wysiłek zaowocuje prowizją lub przynajmniej zwrotem kosztów; umowa otwarta takiej pewności nie daje)Szansa na uzyskanie przez właściciela wyższej kwoty za sprzedaż mieszkania - znajomość rynku nieruchomości to atut pośrednika, który wie, jaka cena może zostać zaakceptowana przez potencjalnych kupcówWłaściwie przygotowane, atrakcyjne ogłoszenie - w przypadku umowy na wyłączność pośrednik poświęca zazwyczaj sporo czasu i innych zasobów na przygotowanie oferty sprzedaży w taki sposób, by przyciągnęła uwagę potencjalnych nabywcówSkuteczniejsza promocja ogłoszenia - pośrednik nie tylko wie, jak reklamować ofertę sprzedaży nieruchomości, ale również, w przypadku umowy z klauzulą wyłączności, może przeznaczyć na to większe środki (portale ogłoszeniowe umożliwiają płatną promocję oferty)Większością formalności i całym procesem (chociaż to zależy od uzgodnień między stronami) zajmuje się pośrednik - sprzedający nieruchomość ma kontakt wyłącznie z nim, a nie z wieloma pośrednikami jednocześnie; to zdecydowanie wygodniejsze rozwiązanie, ponieważ pozwala właścicielowi nieruchomości zaoszczędzić czas, który musiałby poświęcić na kontakt z wieloma pośrednikami zamiast z jednymCzy warto podpisywać umowę na wyłączność?Umowa z klauzulą wyłączności to dobre rozwiązanie dla osób, które potrzebują pełnego wsparcia pośrednika w procesie sprzedaży nieruchomości i są gotowe ponieść pewne koszty z tym związane (czyli zapłacić prowizję od sprzedaży). W SonarHome podpisujemy wyłącznie umowę na wyłączność. Uważamy, że tylko taka umowa gwarantuje obu stronom dbałość o interesy każdej z nich. Klient ma pewność, że zrealizujemy postawiony cel - nie oszczędzamy na promocji (wiemy, w jakie kanały reklamowe inwestować), w przypadku każdego mieszkania układamy indywidualny plan sprzedaży. Ponadto jesteśmy ekspertami w sprzedaży nieruchomości, a do dyspozycji klientów oddajemy też cały zespół merytoryczny zajmujący się kwestiami prawnymi. Oprócz usługi Digital Broker (czyli sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku) oferujemy też iBuying - czyli bezpośredni zakup mieszkania od klienta. To atrakcyjne rozwiązanie dla osób, którym zależy na szybkiej sprzedaży nieruchomości i uzyskaniu korzystnej ceny. Warto wiedziećUmowa na wyłączność nie może jednocześnie - bez względu na ustalenia poczynione między stronami - ograniczać właścicielowi nieruchomości prawa do jej samodzielnej sprzedaży. Jeśli zamawiający usługę samodzielnie znajdzie kupca, pośrednik nie ma prawa żądać prowizji - a jedynie zwrotu poniesionych można odstąpić od umowy na wyłączność?Wypowiedzenie umowy na wyłączność jest możliwe, o ile strony uzgodnią wcześniej warunki rozwiązania umowy. Jeszcze w umowie warto zaznaczyć, jaki będzie okres wypowiedzenia umowy pośrednictwa na wyłączność oraz jak uregulowane zostaną kwestie finansowe. Warto wiedziećJeśli pośrednik nie wywiązuje się z zobowiązań zawartych w umowie, klient powinien mieć również możliwość ubiegania się o odszkodowanie. Dobrze jednak doprecyzować tę kwestię w umowie - podobnie jak wszelkiego rodzaju kary na wyłączność a prowizja dla agentaJedną z kwestii, która najbardziej interesuje osoby rozważające zawarcie umowy na wyłączność z pośrednikiem, jest jego prowizja. Co do zasady wypłata prowizji jest wymagalna w momencie, gdy to agent znajdzie kupca i dojdzie do sfinalizowania transakcji. Prowizji pośrednikowi nie trzeba płacić w sytuacji, gdy to właściciel mieszkania znajdzie kupującego. To, jak strony uregulują pozostałe kwestie - zależy od nich. Muszą mieć jedynie na uwadze pewne ogólne zasady, wynikające z art. 353[1] Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim,Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia wiedzieć Konieczne jest uregulowanie w umowie kwestii wynagrodzenia pośrednika i ewentualnego zwrócenia kosztów w momencie, gdy to klient znajdzie kupca na swoją nieruchomość bez udziału pośrednika. Najważniejsze informacje o umowie na wyłączność i otwartej umowie pośrednictwaJeśli chodzi ogólnie o umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, właściciele nieruchomości, którzy chcą ją zawrzeć z pośrednikiem, powinni pamiętać o kilku kwestiach. Po pierwsze - umowa otwarta czy mająca klauzulę wyłączności musi mieć formę zgodną z przepisami prawa. Brak umowy (lub jej nieważność) pozbawi klienta ochrony. Ponadto przed wybraniem jednego z biur nieruchomości czy konkretnego pośrednika warto najpierw sprawdzić opinie na ich temat i poszukać ofert, które promują aktualnie. To pomoże klientowi w ocenie, czy ogłoszenia są starannie przygotowane i jak długo mieszkanie czeka na sprzedaż. Warto wiedziećUmowa pośrednictwa z kolei nie musi dotyczyć sprzedaży nieruchomości; są zawierane również, gdy chodzi o najem czy dzierżawę. Umowa pośrednictwa na wyłączność podpisywana jest wyłącznie z jednym agentem czy biurem nieruchomości; to daje pośrednikowi pewność, że jeśli doprowadzi do transakcji, otrzyma prowizję. W takim wypadku agent nieruchomości zazwyczaj odpowiada za cały proces od początku do końca - czyli od przygotowania oferty, przez prowadzenie prezentacji lokalu, aż po kwestie prawne. Umowa na zasadach wyłączności może być wypowiedziana przez pośrednika, ale tylko na warunkach określonych w umowie. Otwarta umowa pośrednictwa może być zawierana z wieloma agentami. To z kolei oznacza, że prowizję otrzyma ostatecznie ten, który sprzeda nieruchomość - mimo, że wszyscy będą musieli ponieść pewien wkład w przygotowanie oferty i kontakt z potencjalnymi klientami. Umowa na wyłącznośćOtwarta umowa pośrednictwaPełne zaangażowanie pośrednika; biuro nieruchomości podejmie prawdopodobnie więcej działań mających na celu sfinalizowanie transakcjiStarannie przygotowana oferta (pośrednik zazwyczaj organizuje sesję zdjęciową, korzysta z usług home stagera, opis nieruchomości podkreśla jej wszystkie zalety, dodatkowe elementy jak np. spacer 3D)Promocja ogłoszenia - najczęściej zarówno na portalach nieruchomości jak i w mediach społecznościowych, korzystanie z płatnych opcji na reklamę ofertyTa sama cena nieruchomości (i te same zdjęcia) we wszystkich ogłoszeniach zamieszczonych w różnych miejscach w sieciWłaściciel nieruchomości kontaktuje się wyłącznie z jednym pośrednikiemNiższe prawdopodobieństwo, że pośrednik znacząco obniży cenę sprzedawanej nieruchomości - pracuje wyłącznie na swoją prowizję (i zysk klienta)Niewłaściwy wybór pośrednika może zablokować sprzedaż mieszkania na jakiś czasRyzyko mniejszego zaangażowania agenta; biuro nieruchomości prawdopodobnie nie będzie angażować się np. w płatne promocje ogłoszeniaZazwyczaj mało atrakcyjna oferta (krótki opis nieruchomości, zdjęcia mieszkania przygotowane przez klienta, brak dodatkowych elementów)Promocja ogłoszenia na portalach nieruchomości, czasem w mediach społecznościowych, brak płatnej reklamyCeny tej samej nieruchomości mogą różnić się między sobą w zależności od agenta - w konsekwencji potencjalny klient może czuć się zdezorientowany i zniechęconyWłaściciel nieruchomości jest zmuszony do kontaktu z wieloma pośrednikami (tymi, z którymi podpisał umowę otwartą)Większe prawdopodobieństwo, że pośrednik opuści cenę, chcąc jak najszybciej sprzedać mieszkanie - przed konkurencją w postaci innych pośrednikówTeoretycznie większa szansa na to, że chociaż jedno z biur nieruchomości zaangażuje się w proces pośrednictwaWarto jednocześnie zwrócić uwagę na fakt, że wokół umów pośrednictwa - zwłaszcza umów otwartych - narosło sporo mitów. Część klientów jest przekonana, że podpisanie umowy pośrednictwa z wieloma agentami pozwoli na szybszą sprzedaż nieruchomości. Nie zdają sobie jednak sprawy ze specyfiki otwartej umowy pośrednictwa - i tego, że motywacja pośrednika do podejmowania konkretnych działań jest znacznie niższa. Z kolei umowa pośrednictwa na zasadach wyłączności systematycznie zyskuje na popularności - przekonuje się do niej coraz więcej klientów, widząc realne działania pośredników i ich wysokie zaangażowanie. Umowa na wyłączność – gdy dobrze zostaną wykonane pozostałe działania to właściciel na tym zarobi. I to jest najważniejsza sprawa od której trzeba rozpocząć i która jest bardzo silnie przerobiona podczas kursu. Największą korzyść z pracy na wyłączności ma właściciel. Nie agent, nie biuro.

„Klauzula wyłączności” w umowie z pośrednikiem nieruchomości Dwa słowa: „klauzula wyłączności” zawarte w umowie z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, w dalszym ciągu wywołują wśród Klientów, chcących sprzedać swoją nieruchomość, pewne wątpliwości. Pojawiają się pytania: czym jest „klauzula wyłączności”? Czy należy się jej obawiać? Jakie niebezpieczne skutki czyhają na mnie, gdy taką umowę podpiszę? Co będzie w niej korzystne dla mnie, jako sprzedającego? Nie ma co ukrywać taka umowa wywołuje emocje wśród potencjalnych sprzedających. I też nie ma co się temu dziwić, gdyż na rynku nieruchomościami często spotykamy się z negatywnymi opiniami na temat współpracy z pośrednikami. Po zapoznaniu się z nimi automatycznie nastawiamy się negatywnie do przedstawicieli tego zawodu. Ale czy tak powinno być zawsze? Wśród wielu niepozytywnych rekomendacji znajdujących się w Internecie, możemy dopatrzyć się ich źródła nie w samej umowie, a w podejściu pośrednika do współpracy z Klientem. To od niego zależy, czy czujemy się bezpiecznie. Nawiązując współpracę z kimś takim, powierzamy mu swoją nieruchomość i oczekujemy kompleksowej obsługi. Chcemy być traktowani z powagą i z pełnym zaangażowaniem. Czuć, że pośrednik działa na naszą korzyść, a sprzedając naszą nieruchomość, niejako i też w naszym imieniu. Jeżeli już zdecydujemy się na współpracę z pośrednikiem nieruchomości to nie obawiajmy się podpisania umowy z „klauzulą wyłączności”. Należy wyjaśniać wszelkie wątpliwości, poprzez zadawanie nurtujących nas pytań pośrednikowi. To on powinien nas uspokoić, odpowiadając na nasze pytania. Jeżeli rozmowa jest trudna i czujemy, że pośrednik nie w pełni jest z nami szczery i ukrywa coś, to darujmy sobie taką współpracę. Poszukajmy kogoś innego. Wybór jest duży. Zwłaszcza teraz, gdy na rynku pojawiło się sporo nowych biur nieruchomości. Może okazać się, że najlepsze będzie nie to biuro nieruchomości, które działa na rynku od wielu lat i jest zapchane starymi ofertami. Ale to, które jest świeże, prężne i chętne do pozyskania nowych Klientów, a przede wszystkim do działania. Pamiętajmy, że wszystkie biura działają na podobnej, by nie powiedzieć, że na takiej samej zasadzie. O pozycji biura nie będzie świadczyła ilość oferowanych nieruchomości, a wręcz odwrotnie, to może wskazywać na to, że pośrednik nie jest w stanie odpowiednio zająć się każdą nieruchomością oddzielnie. A przecież zależy nam na tym, aby to nasza nieruchomość była najlepiej promowana i przede wszystkim szybko sprzedana. Mnogość ofert u pośrednika może też wynikać z umów otwartych zawieranych z Klientami. Jest to tzw. „łapanie klientów” po to tylko, by zapełnić swoje strony. Nie oszukujmy się, ale taki Klient, który ma umowę otwartą z kilkoma biurami, nie jest „apetycznym kąskiem” dla pośrednika. Nie będzie mu zależało na intensywnej promocji jego nieruchomości, bo i po cóż. Ogłoszenie takiego Klienta i tak będzie powielane przez wiele portali społecznościowych. Czasami będą różniły się tylko ceną, wynikającą z opłat dodawanych przez niektórych pośredników, a także formą opisu (jak najbardziej oszczędną). W przypadku umowy z „klauzulą wyłączności” nie ma co się obawiać związania się z jedną tylko agencją nieruchomości. Umowa na wyłączność absolutnie nie zakazuje Klientowi niczego. W każdej chwili możemy ją wypowiedzieć i zawrzeć nową z innym biurem. Jednak czy naprawdę warto tak „skakać” od jednego pośrednika do drugiego? Jeżeli chodzi nam o bezpieczną i w miarę możliwości spokojną współpracę należy zastanowić się nad wyborem jednego, ale za to konkretnego agenta nieruchomości. Jeżeli szanujemy swój i innych czas nie obawiajmy się zawierać umów z „klauzulą wyłączności”. Uszanujmy wkład pracy jaki włoży nasz agent w wypromowanie naszej nieruchomości. Niech nam się nie wydaje, że im więcej mamy umów tym lepiej i szybciej. Jakość realizacji umów otwartych bardzo często zależy od jakości usług świadczonych na rzecz danej nieruchomości. Umowę na wyłączność zawiera się na czas określony. Zaletami takiej umowy jest przed wszystkim to, że: - Nie musimy podpisywać innych umów z pośrednikami. - Mamy kontakt tylko z jednym biurem nieruchomości, co jest plusem w sytuacji, gdy np. chcemy dokonać zmian w ofercie. - Mamy pewność, że pośrednik podejdzie do reklamowania naszej oferty, ze szczególną starannością i zaangażowaniem. - Nasza nieruchomość będzie ogłaszana w sposób otwarty, czyli ze wskazaniem adresu, co jest również bardzo ważne w szybszym znalezieniu potencjalnego nabywcy. - W przypadku sprzedaży nieruchomości, której już nie zamieszkujemy, możemy przekazać pośrednikowi klucze. Ułatwi to z pewnością prezentację nieruchomości, którą będzie można obejrzeć w dowolnym czasie, bez fatygowania do tego sprzedającego. - Jesteśmy zobowiązani do zapłaty wynagrodzenia tylko jednemu pośrednikowi, bez ryzyka, że inne biuro może upomnieć się o swoje wynagrodzenie. Często Klienci nie chcą ponieść faktycznego kosztu usługi pośrednictwa i zdarza się, że chcą pozostawić sobie tzw. furtkę do jego ominięcia, wybierając umowę otwartą z wieloma biurami. Nie jest jednak to dobry sposób. Wystarczy bowiem poświęcić chwilę na wyszukanie odpowiedniego specjalisty w dziedzinie nieruchomości. Warto w tej sytuacji posłuchać opinii znajomych czy rodziny. Wybór profesjonalisty (pod każdym względem) i zaufanie mu, pozwoli pozbyć się wszystkich lęków. Nagle okaże się, że były one bezpodstawne. Jednakże wyboru musimy dokonać sami. Dobrze wykonana praca pośrednika w obrocie nieruchomościami powinna mieć odzwierciedlenie w: - kontaktach z nami; - w przygotowaniu się do reklamowania nieruchomości, związanej z tym analizy rynkowej najbliższej okolicy i sesji fotograficznej; - w przeprowadzeniu kampanii promocyjnej w odpowiednich mediach; - codziennym pozycjonowaniu i podbijaniu unikatowych ogłoszeń; - analizowaniu statystyk i zgłoszeń dotyczących ogłoszenia; - przeprowadzaniu wstępnych rozmów w potencjalnymi klientami i wyłapywaniu tych właściwych, poprzez m. in. sprawdzenie wstępnej zdolności kredytowej; - w jak najszybszej i "gładko" przeprowadzonej sprzedaży nieruchomości. Dziesiątki dublujących się ogłoszeń, wynikających z mnogości umów otwartych, nie jest z pewnością czymś co przyspieszy sprzedaż nieruchomości. Tylko właściwie podjęta decyzja i dobry wybór pośrednika, jest odpowiednią drogą do szybkiej realizacji sprzedaży. 2016-02-25 14:30 Autor: Monika Peza Biuro Nieruchomości "PEZA" Suwałki Poprzedni wpis: Umowa o roboty budowlaneKolejne wpisy: Podatek od sprzedaży nieruchomości. Czy można go uniknąć?

znoIZ. 99 474 39 128 461 150 421 113 314

umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności